Airbnb, une malédiction pour les villes ?

Logement
Lundi 04 septembre 2017




En quelques années, les plateformes de location immobilière – et notamment la plus connue, Airbnb – ont révolutionné la façon de partir en vacances de millions de personnes. Elles ont aussi profondément bouleversé le marché du logement des villes touristiques, contraignant les acteurs publics à inventer de nouvelles formes de régulation. Urbis le Mag a rencontré la chercheuse Francesca Artioli, spécialiste du sujet, pour en savoir plus.

Les chiffres donnent le tournis. L’année dernière, 8,3 millions de voyageurs, dont 41% d’étrangers, ont eu recours à Airbnb, leader sur ce secteur d’activités. Paris (43 800 annonces), New-York (32 200 annonces) et Londres (24 100 annonces) constituent le trio de tête des villes Airbnb, celles où l’on compte le plus de chambres ou de logements proposés à la location touristique.

En France, la plupart des 400 000 logements disponibles via le site sont situés dans des grandes villes. Les villages suivent néanmoins le mouvement : début 2017, le nombre de communes comptant une seule et unique annonce passait à 19 000 ; plus de 70% de ces communes ayant moins de 2 000 habitants.

A la recherche d’un tourisme authentique


« Airbnb et consorts ont pris place dans un mouvement de fond préexistant, celui de la mise en marché  d’un tourisme qui se veut plus authentique, où le but est de proposer aux touristes de "vivre comme un local", loin des circuits organisés et des flux, en dormant chez l’habitant », analyse Francesca Artioli, maîtresse de conférences en aménagement et urbanisme à l’université Paris Est-Créteil.

« Dans un contexte de crise économique, la possibilité pour tout un chacun de mettre son logement en location sur de courtes périodes, et donc d’accroître ses revenus, a aussi favorisé le développement rapide des plateformes. »

Si Airbnb communique largement sur la démocratisation du voyage, l’ouverture à des destinations dépourvues d’offre hôtelière ou les nouvelles formes de sociabilité qu’il génère, l’entreprise oublie soigneusement d’évoquer les effets négatifs de son activité, pourtant particulièrement visibles dans les villes très touristiques.

La réalité des stratégies spéculatives

« Il y a une question de fond, essentielle, qu’il convient de poser : qui sont les gagnants et qui sont les perdants dans ce processus ? », souligne Francesca Artioli. « L’idée de départ – des gens normaux qui louent leur logement entier ou juste une chambre pour arrondir leurs fins de mois – ne reflète pas toujours la réalité. Dans les villes où la pression touristique est forte, on observe la mise en place de stratégies spéculatives de valorisation immobilière : le marché du logement local s’en trouve profondément bouleversé. C’est le cas lorsque des logements sont uniquement dévolus à la location et plus à une occupation normale. »

Des professionnels profitent du système


Selon la chercheuse, « de véritables professionnels profitent du système des plateformes de location saisonnière pour s’enrichir ». A New-York, déjà en 2015, 36% des réservations sur Airbnb étaient effectuées sur des logements détenus par 6% de propriétaires et représentant 37% des revenus totaux.

A Barcelone, sur un échantillon de 300 offres de location, 55% des propriétaires avaient plus qu’une offre de logement sur la plateforme, mais seulement 7% d’entre eux étaient enregistrés comme étant des professionnels, ce qui démontre aussi que ces offres multiples se font, souvent, dans l’illégalité. Des constats similaires ont été dressés à Paris et plus particulièrement dans les arrondissements centraux, comme l'explicite une étude publiée dans Médiapart, ainsi que de récents articles du Monde.

Des habitants expulsés de leurs logements

Les effets sont dévastateurs : des habitants sont actuellement expulsés de leur logement parce que leurs propriétaires souhaitent louer via une plateforme. La population de certains quartiers change et avec elle, l’offre commerciale… Des boutiques telles que les quincailleries ou les cordonneries, indispensables au quotidien des habitants, disparaissent au profit d’enseignes attractives pour les touristes. Dans certaines copropriétés, la guerre est même déclarée entre les touristes bruyants jusque tard le soir et les habitants qui travaillent tôt le matin.

L’enrichissement d’une minorité


« Rien n’est plus inégalitaire que les revenus générés par les plateformes : un nombre très limité de personnes tirent de très hauts revenus de cette activité. Aux Etats-Unis, c’est une question très débattue car il a été prouvé que ce sont dans les quartiers où résident des ménages blancs et plus favorisés que les revenus tirés des plateformes sont les plus hauts », constate aussi Francesca Artioli.

« L’effet direct des activités des plateformes sur ces phénomènes observés dans de nombreuses villes touristiques reste cependant difficile à prouver avec des données scientifiques. Il est certain, cependant, que les plateformes ont accéléré, en l’empirant, un ensemble de phénomènes qui étaient déjà là », indique-t-elle.

Quelle action publique envisager ?

Interrogée sur les marges de manœuvre des élus locaux face à l’activité des plateformes, la chercheuse évoque d’abord l’importance, pour les pouvoirs publics, de prendre à bras le corps le manque de logements abordables et la question de la gentrification des quartiers populaires.

« Pour contrôler et éventuellement réprimer les abus constatés sur les plateformes de location immobilière, une municipalité a besoin d’identifier le plus facilement possible les logements et leurs propriétaires », poursuit-elle. « Or, les plateformes refusent de livrer ces données. »

« Pour contourner cet obstacle, le Conseil de Paris vient de voter, en juillet dernier, l’instauration d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour ces locations. L’objectif de cette mesure est d’améliorer la capacité de contrôle des pouvoirs publics. La Ville de Milan travaille en ce moment même sur des dispositions similaires. »

Un travail de fourmi pour débusquer les fraudeurs

Dans les faits, seul un travail de fourmi – des enquêtes de terrain grâce à un porte à porte effectué par les agents municipaux – s’avère efficace pour infliger des amendes aux propriétaires hors la loi.

BFM a récemment consacré un reportage sur les méthodes de contrôle employées par la mairie de Paris :

En Europe, certaines villes ont développé un arsenal particulièrement répressif, à l’image de Berlin ou Barcelone. La capitale catalane exige une licence professionnelle de la part de tous les propriétaires de logements en location touristique. Elle a cessé d’en accorder de nouvelles dans  son centre historique, où le manque de véritables habitants était devenu problématique.

110 agents municipaux à Barcelone

L’an dernier, Barcelone a aussi infligé des amendes de 600 000 euros aux plateformes mettant en ligne des annonces illégales. Une brigade d’agents municipaux a été créée : l’objectif est d’arriver à 110 agents en 2018. « C’est une véritable remise en cause du modèle d’attractivité touristique qui prédominait jusqu’alors dans cette ville », note Francesca Artioli.

Milan a négocié un accord original avec Airbnb : la plate-forme s’est engagée à mettre des logements gratuits à disposition des familles de personnes hospitalisées à Milan qui ne parvenaient plus à se loger à des prix raisonnables.

L’arsenal de régulation de la Ville d’Amsterdam.

Fairbnb, la plateforme éthique

Un projet alternatif fait actuellement beaucoup parler de lui. Il s’agit de la plateforme Fairbnb, lancée par une communauté d’activistes, de développeurs informatiques, chercheurs et designers dans le but de contrecarrer les effets négatifs du tourisme sans contrôles. Voici ce qu’on peut lire sur le site de Fairbnb : « Nous voulons donner la priorité aux personnes et pas aux bénéfices financiers […] Notre plate-forme n’est pas détenue par des investisseurs inconnus, mais par ceux qui l’utilisent et subissent les conséquences de son utilisation : hôtes, voyageurs, voisins. Fairbnb est créé et gouverné par les citoyens, et maintient les bénéfices dans la communauté. Il s’assure que les décisions sont orientées vers le bien commun du voisinage, et non envers son exploitation ». Fairbnb s’engage aussi à rendre ses données publiques et transparentes, contrairement à Airbnb.

La réponse de l’Etat français à Airbnb

En France, il est possible de louer sa résidence principale jusque 120 jours dans l’année (loi ALUR). Un système d’autorisation de changement d’usage a aussi été prévu pour les plus grandes villes : tout logement entier (sauf résidence principale) mis en location sur une plateforme nécessite une autorisation de changement d’usage et, à Paris, une compensation : chaque propriétaire est tenu de mettre en location normale un bien équivalent ou d’en acheter un autre à titre de compensation.

Les communes de plus de 200 000 habitants disposent d’une nouvelle possibilité depuis avril 2017 : le « décret Airbnb » leur permet d’instaurer, si elles le souhaitent, un système d'enregistrement des propriétaires qui louent leur logement de façon occasionnelle à des fins touristiques. L'objectif est de contrôler le respect du plafond de 120 journées par an.

Depuis mai 2017, Airbnb a étendu à 50 villes la collecte automatique de la taxe de séjour reversée aux collectivités locales.

 

Etude européenne

Ils travaillaient séparément sur le sujet et ont décidé d’unir leurs forces voilà quelques mois : les chercheurs Francesca Artioli (Université Paris-Est Créteil, Lab’Urba et Ecole d’Urbanisme de Paris), Claire Colomb (University College London) et Thomas Aguilera (Sciences Po Rennes) mènent actuellement une vaste étude comparative dans le but d’observer les différentes façons dont, dans les grandes villes européennes, les acteurs publics régulent les activités de location saisonnière organisées par les plateformes internet.

Ils présenteront pour la première fois leur étude dans quelques jours, lors de la conférence de Sociologie urbaine de l’Association Internationale de Sociologie. En voici la référence : Thomas Aguilera, Francesca Artioli, Claire Colomb, Holiday rentals, the “right to regulate” and the cities’ capacity to do so: Comparing regulatory measures and policy instruments in European cities, RC21 Conference, “Rethinking Global Urban Justice”, 11-13 Septembre 2017, Leeds, Royaume Uni.

L'auteur

Journaliste spécialisée dans les questions urbaines, Vanessa Delevoye est la rédactrice-en-chef d'Urbis le mag.